Кризис на стройплощадке
Сложно найти сферу, на которой бы не отразился мировой финансовый кризис — он ударил по многим отраслям экономики. Но особенно серьезно ухудшился бизнес-климат в строительстве. Помимо снижения покупательского спроса и темпов строительства, в Приамурье назревает еще более серьезная проблема.
Есть реальные опасения, что некоторые застройщики не смогут выполнить своих обязательств перед дольщиками. О состоянии жилищного строительства в области и мерах его поддержки говорили на «круглом столе», организованном политическим клубом партии «Единая Россия» «Центр социально-консервативной политики — Приамурье».
Миллиарды в квартиры
Нынешний год станет периодом развития мирового финансово-экономического кризиса. Одно из его очевидных последствий — серьезные проблемы в строительной отрасли. Однако, по мнению большинства участников дискуссии, антикризисные меры, которые сегодня предпринимают Правительство РФ и Госдума, позволят в определенной мере поддержать строительный рынок.
В частности, более 80 миллиардов рублей будут направлены на выкуп на рынке свыше 40 тысяч типовых квартир. Такая мера поддержит строительные компании и ускорит решение жилищных проблем военнослужащих и тех, кто проживает в аварийных домах. На сегодняшний день в Приамурье зарегистрировано более 10,3 тысячи семей, которых государство должно обеспечить жильем, более 50 тысяч человек проживают в ветхом и аварийном жилье.
Каждому по «квадрату»
Доля строительства в ВРП области находится на уровне 12—13,5 процента. Организациями всех форм собственности, а их более 700, в прошлом году выполнено работ по строительству на 30 миллиардов рублей, что на 10 процентов выше уровня 2007 года. В прошлом году в Приамурье введено 185 тысяч квадратных метров жилья, наша область занимает 4-е место среди других субъектов ДФО по жилищному строительству. Однако, как отмечают специалисты, в прошлом году плановый показатель по вводу жилья был достигнут не в полной мере.
Темпы строительства растут недостаточно, чтобы полностью решить проблему спроса и предложения. По сравнению с 1990-м годом, на который пришелся пик жилищного строительства, уровень строительства в 2008-м снизился практически в 3 раза. В большинстве районов области новостройки появляются только благодаря индивидуальным застройщикам, причем на некоторых территориях объемы ввода жилья не превышают и тысячи квадратных метров в год. В ряде районов последние пять лет оно практически не строилось.
Сегодня перед регионами стоит задача приблизить объемы строящегося жилья к идеальным — квадратный метр на человека. Если в 1990 году на жителя области в среднем возводилось порядка 0,6 квадратного метра, то сегодня всего 0,2. В этом году в области планируется построить 190 тысяч квадратных метров жилья, из них 148 тысяч в областном центре.
— Одна из основных причин таких цифр — сокращение доли участия государства в финансировании строительства жилья, а также практически отсутствие строительства ведомственного жилья, как это было раньше, — отмечает заместитель министра экономического развития, промышленности и транспорта области Оксана Кукшинева. — Вместе с тем возрастает роль рыночных схем финансирования, в частности, ипотечного жилищного кредитования. Однако невысокий уровень доходов амурчан и высокие процентные ставки по банковским кредитам делают ипотеку доступной не для всех.
Для уменьшения суммы кредита и снижения финансовой нагрузки на тех, кто взял ипотеку, правительство области предусмотрело господдержку отдельных категорий граждан посредством оплаты за счет средств регионального бюджета части стоимости жилья. В Приамурье действует целевая программа «Жилище» и реализуются ее подпрограммы — государственные жилищные сертификаты, обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных катастроф и аварий, молодых семей и переселение граждан из ветхого и аварийного жилфонда.
За счет адресных федеральных субсидий смогли улучшить свои жилищные условия 426 семей военнослужащих, 566 граждан, выехавших из районов крайнего севера или приравненных к ним местностей, более 30 пострадавших от аварии на Чернобыльской АЭС. В этом году в рамках этих целевых программ область планирует привлечь около 350 миллионов рублей из федерального бюджета — это уровень прошлого года.
Заморозка на стройке
Сегодня опасения вызывает тот факт, что из-за кризиса финансовое состояние многих стройкомпаний заметно пошатнулось, а значит, есть риск, что люди, вступившие в долевое строительство, останутся без своих квартир. На средства дольщиков в Приамурье сегодня строится 38 домов и 7 объектов недвижимости.
— Уже есть объекты долевого строительства многоквартирных жилых домов, застройщики которых испытывают финансовые затруднения, — говорит начальник отдела госконтроля за долевым строительством министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Галина Филиппова. — Особенно остро проблема выполнения обязательств перед дольщиками стоит у фирмы «Россия», которая ведет в Благовещенске строительство 11 многоквартирных домов общей площадью 56 тысяч квадратных метров. С ней заключено 500 договоров долевого участия — это четверть всех зарегистрированных в юстиции договоров. В 2008 году компания неоднократно обращалась в банки для получения кредитов, но получала отказ.
Сегодня «Россия» испытывает финансовые затруднения, появилась задолженность по налогам и сборам, возможно, в ближайшее время в арбитражном суде будет ставиться вопрос о банкротстве компании. Это в свою очередь может привести к серьезным социальным и экономическим последствиям для области. Вопрос о ситуации в ООО «Россия» вскоре будет рассматриваться в правительстве области.
В целом в Приамурье в незавершенном строительстве находятся дома общей площадью более 350 тысяч квадратных метров. Основная часть «незавершенки» — порядка 85 процентов — сосредоточена в областном центре.
Цены не обвалятся
В области продолжается рост рыночной стоимости «квадрата», однако темпы, как показал 4-й квартал, замедлились и составили на первичном рынке 3,7 процента, на вторичном — 1,2. Вместе с тем значительно возросла средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра, которая на сегодняшний день составляет 21,4 тысячи рублей.
— Ситуация на рынке жилья такова, что только в Благовещенске и его пригородах себестоимость строительства ниже стоимости квартир, сложившейся на первичном и вторичном рынке, — отмечает Галина Филиппова. — На остальной территории рыночная стоимость на «вторичке» существенно ниже себестоимости строительства, что делает инвестирование средств в жилищное строительство нерентабельным.
С прошлой осени покупательский спрос на жилье заметно «просел», а строители и риелторы испытали большой спад объемов продаж. В столице Приамурья и некоторых территориях цены на некоторые объекты недвижимости даже поползли вниз. Впрочем, системного снижения цен, по мнению застройщиков и риелторов, ожидать не стоит.
— 2008 год был кульминационным годом в развитии ипотеки, — считает президент Ассоциации строителей Приамурья, генеральный директор ЗАО «Амурстрой» Александр Синьков. — В прошлом году более 60 процентов дольщиков покупали квартиры благодаря ипотеке. За 2 месяца этого года — только 1 процент, дольщиков практически нет, произошел вот такой резкий спад.
Отмечая снижение доступности ипотеки, представители строительного бизнеса считают, что отчасти свою роль сыграли и публикации в прессе о том, что цены на квартиры из-за кризиса упадут в два раза, поэтому, возможно, некоторые амурчане действительно не хотят сейчас приобретать жилье, ожидая снижения. Но застройщики уверяют, что та ситуация, которая сегодня складывается на столичном рынке недвижимости и других крупных городов, к нашей области не имеет отношения — там цены были значительно взвинчены инвесторами, которые перекупали жилье.
— Мы продаем квартиры напрямую дольщикам, у нас реальная себестоимость и реальный рост цен, — подчеркивает Александр Синьков. — Подорожали стройматериалы, электроэнергия, в 6 раз выросла стоимость аренды песчано-гравийных карьеров, в 2 раза тариф на присоединение к сетям инженерных коммуникаций и многое другое тоже подорожало. Наша головная боль — это и снос деревянных домов, который также «утяжеляет» квадратный метр. Частники зачастую выставляют запредельные цены за свои участки, например, за снос трех деревянных домов пришлось заплатить порядка 20 миллионов рублей. Снизить стоимость «квадрата» на первичке можно, узаконив оценочную стоимость сносимого частного сектора на местном уровне. Ведь снос, как правило, составляет 20—30 процентов от сметной стоимости строящегося объекта. И еще один момент — проект планировки и межевания территорий выполняет застройщик. Стоимость этой работы составляет минимум 500 тысяч рублей и проходит согласование в течение полутора лет. Если бы этим занималась мэрия, то сроки проектирования и согласования бы сократились и затраты снизились.
Анна Вольницкая | 26 февраля, 23:36 | Версия для печати
|
